Porta da Frente Christie’s International Real Estate - 22/07/2026, 11:14:47
IVA a 6 por cento na construcao de habitacao
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou a verba 2.42 à Lista I do Código do IVA. Desde 1 de julho de 2026, certas empreitadas de construção e de reabilitação de habitação passam a ser tributadas à taxa reduzida de 6% no Continente, em vez dos 23% da taxa normal.[1][2][3]
É uma das maiores alterações fiscais no imobiliário residencial português dos últimos anos. É também um regime mais estreito do que a comunicação pública sugere. Esta página explica o que a lei diz, e liga para as páginas onde cada tema é tratado em detalhe.
O que a lei aprovou, e o que não aprovou
A taxa de 6% aplica-se ao contrato de empreitada, ou seja, ao serviço de construção. Não se aplica à venda da casa. A transmissão de imóveis continua isenta de IVA, nos termos do n.º 30 do artigo 9.º do Código do IVA.[4] O que a lei faz é
baixar o custo de construir, na expectativa de que parte dessa poupança chegue
ao preço final. Não existe obrigação legal de repercussão.
baixar o custo de construir, na expectativa de que parte dessa poupança chegue
ao preço final. Não existe obrigação legal de repercussão.
Duas verbas diferentes, que não convém confundir
O artigo 8.º do diploma adita duas verbas distintas, com âmbitos e calendários próprios. A confusão entre elas é o erro mais comum na leitura desta lei.[2]
Verba | O que cobre | Desde quando |
|---|---|---|
2.42.1 | Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, dentro dos limites de preço e de renda do artigo 2.º. | 1 de julho de 2026.[2] |
2.42.2 | Prédios urbanos ou frações para arrendamento habitacional, ou arrendamento para subarrendamento habitacional, abrangidos pelo regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), aprovado em anexo ao diploma. | 1 de setembro de 2026.[2] |
Repare em três coisas. A verba 2.42.1 já cobre o arrendamento habitacional, não apenas a venda. A verba 2.42.2 não é a verba da habitação acessível em geral: é a verba do regime CIA. E as duas verbas não produzem efeitos na mesma data.[2]
Os limites de preço e de renda
O artigo 2.º do diploma não escreve um valor. Remete. O limite do preço moderado de venda é o limite superior do 2.º escalão da tabela da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na redação do Orçamento do Estado para 2026, o que corresponde a 660.982 euros em 2026.[2][5][6] O limite da renda mensal moderada é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, ou seja, 2.300 euros por mês.[2]
Ambos os limites podem ser atualizados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas finanças e pela habitação, de acordo com o fator de atualização do artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano.[2] Não são valores
fixos. Confirme sempre o valor em vigor no ano da operação.
fixos. Confirme sempre o valor em vigor no ano da operação.
Para efeitos destes limites, conta a totalidade do valor pago pelo imóvel, acrescido dos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, e ainda dos serviços que contribuam para a sua valorização, mesmo que sejam objeto de negócios jurídicos distintos.[2] Ver a página sobre o limite de preço.
As condições da verba 2.42.1
O artigo 10.º fixa condições cumulativas, e são mais exigentes do que a leitura corrente supõe.[2][7]
Se o imóvel se destina à venda
- O imóvel é vendido para habitação própria e permanente do adquirente, e na aquisição aplicam-se as taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT.[2][8]
- A venda ocorre no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.[2][9]
- É feita menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da taxa da verba 2.42.1.[2]
Se o imóvel se destina ao arrendamento habitacional
- O arrendamento é isento de IVA nos termos do artigo 9.º do Código do IVA.[2][4]
- Os contratos são comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.[2][10]
- O primeiro contrato entra em vigor em 24 meses a contar da documentação de início de utilização.[2]
- O imóvel está arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.[2]
- Não é convencionada a possibilidade de subarrendamento acima do limite de renda.[2]
Quem liquida o imposto
Nas empreitadas de construção civil aplica-se a inversão do sujeito passivo, prevista na alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA. Quando o dono da obra é sujeito passivo de IVA, o empreiteiro emite a fatura sem imposto liquidado, com a menção de autoliquidação, e é o dono da obra que liquida.[11][12] Se o adquirente não é sujeito passivo de IVA, não há inversão: cabe ao prestador liquidar o imposto devido.[11]
O que fica de fora
- A construção de casa própria em terreno próprio, a chamada autoconstrução. Não há
venda nem arrendamento, logo a verba 2.42.1 não se aplica.[2][7] Ainda assim, o particular que constrói para si tem um regime próprio de restituição parcial do IVA, no anexo ii do diploma. Ver a página sobre obras em casa própria. - As subempreitadas. A inversão do sujeito passivo prevista para a verba 2.42 aplica-se exclusivamente aos contratos de empreitada e não é extensível às subempreitadas, sem prejuízo de a estas ser aplicável a inversão geral.[11] A verba refere-se a empreitadas, pelo que a leitura dominante é a de que as subempreitadas não beneficiam da taxa reduzida. Os ofícios-circulados não fixam expressamente a taxa aplicável às subempreitadas.[12]
- Os serviços que não se subsumam no conceito estrito de obra de construção ou de
reabilitação do edificado.[11] Quando a fiscalização é contratada dentro de um contrato global de empreitada, o entendimento da Autoridade Tributária absorve-a no regime da empreitada.[11] - Os materiais adquiridos autonomamente pelo dono da obra, fora do contrato de empreitada, que seguem o regime geral de tributação.[11]
- A parte não habitacional de um edifício, que exige repartição por áreas.
Edifícios em propriedade horizontal: a repartição faz-se por áreas
Tratando-se de imóvel em propriedade horizontal, a verba só é aplicável à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção e à área excedente à de implantação, o chamado campo A, tal como definido no artigo 40.º do Código do IMI, correspondente às frações que cumprem as condições.[2][13] A Autoridade Tributária confirma que a chave de repartição é a área e não o valor, e ilustra-o com exemplos numéricos.[7]
Quanto vale, na prática
A diferença entre 23% e 6% são 17 pontos percentuais sobre o valor da empreitada elegível. Valores meramente indicativos, assumindo que a totalidade da empreitada é elegível.
Valor da empreitada | IVA a 23% | IVA a 6% | Diferença |
|---|---|---|---|
250.000 € | 57.500 € | 15.000 € | 42.500 € |
500.000 € | 115.000 € | 30.000 € | 85.000 € |
1.000.000 € | 230.000 € | 60.000 € | 170.000 € |
5.000.000 € | 1.150.000 € | 300.000 € | 850.000 € |
Num empreendimento real, raramente toda a empreitada é elegível. Basta uma fração ultrapassar o limite de preço para que a parte da empreitada que lhe corresponde volte aos 23%. Em produto de gama alta, é isso que determina a poupança efetiva.
Taxas nas Regiões Autónomas
Região | Taxa normal | Taxa reduzida |
|---|---|---|
Continente | 23% | 6% |
Madeira | 22% | 4% |
Açores | 16% | 4% |
A Madeira passou a taxa reduzida de 5% para 4%.[14][15]
O que ainda pode mudar
O regime é recente e o quadro legal continua em movimento. A 6 de julho de 2026, o Parlamento aprovou por unanimidade, mas apenas na generalidade, um projeto de clarificação do IVA a 6% na reabilitação urbana, matéria da verba 2.23. O projeto seguiu para discussão na especialidade e não está publicado em Diário da República.[16] Existe ainda a limitação decorrente do quadro jurídico europeu, uma vez que a Diretiva IVA só admite taxas reduzidas na habitação no âmbito de políticas sociais.[17] O custo fiscal do pacote foi estimado pelo Governo entre 200 e 300 milhões de euros por ano, valor que a Unidade Técnica de Apoio Orçamental considera subestimado.[18][19]
Perguntas frequentes
O IVA a 6% baixa o preço da casa que vou comprar?
Não diretamente. A taxa de 6% incide sobre a empreitada contratada pelo promotor, não sobre a venda da casa, que continua isenta de IVA.[4] Espera-se que a redução do custo de construção se reflita em parte no preço final. Não existe obrigação legal de repercussão.
Posso usar o IVA a 6% para construir a minha casa num terreno meu?
Não ao abrigo da verba 2.42.1. O regime exige que o imóvel se destine à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou exclusivamente ao arrendamento habitacional. A autoconstrução não é nenhuma das duas.[2][7] Existe, porém, um regime de restituição parcial do IVA para quem constrói a própria casa, no anexo ii do diploma, explicado na página sobre obras em casa própria.[2] Obras de reabilitação da sua habitação podem beneficiar de 6% ao abrigo de outras verbas.[3]
Qual é o limite de preço?
660.982 euros em 2026, por remissão para o 2.º escalão do artigo 17.º do Código do IMT, atualizável por portaria.[2][5]
Quem responde perante o Fisco se as condições não se verificarem?
Sempre que não se verifique, ou deixe de se verificar, qualquer das condições, o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta.[2] Já a falta de afetação do imóvel a habitação própria e permanente pelo comprador não retira a taxa reduzida ao promotor: gera um agravamento do IMT ao comprador.[2][20][21]
A partir de quando posso aplicar a taxa de 6%?
A verba 2.42.1 produz efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma, ou seja, 1 de julho de 2026, e aplica-se a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Havendo opção conjunta do prestador e do adquirente, pode aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026.[2][6]
Chamada para ação
Tem um projeto de construção, reabilitação ou compra de casa e quer perceber o impacto real do IVA a 6%? A equipa da Porta da Frente Christie’s International Real Estate acompanha promotores, proprietários e compradores em todas as fases da operação, do enquadramento inicial à escritura. Fale connosco e agende uma conversa sem compromisso.
Fontes
Todas as fontes foram verificadas à data indicada no topo desta página.
[1] Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República). https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227
[2] Decreto-Lei n.º 97/2026, texto integral (PDF, Diário da República, 1.ª série n.º 97). https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf
[3] Código do IVA, Lista I completa (verbas 2.18, 2.23, 2.25, 2.27 e 2.42). https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/civa_rep/Pages/c-iva-listas.aspx
[4] Código do IVA, artigo 9.º (isenção nas transmissões de imóveis) e Lista I anexa. https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/civa_rep/Pages/iva9.aspx
[5] Idealista, o preço moderado de venda atualiza para 660.982 euros em 2026 (23 de fevereiro de 2026). https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/02/23/74062-pacote-fiscal-preco-moderado-de-venda-atualiza-para-660-mil-euros
[6] Ordem dos Contabilistas Certificados, resumo técnico do Pacote Habitação (PDF). https://www.occ.pt/sites/default/files/public/2026-05/HABITACAO_22maioa.pdf
[7] Ofício-Circulado n.º 25116/2026, de 23 de junho, da Autoridade Tributária (verba 2.42.1, com exemplos numéricos). https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio-Circulado-25116-2026.pdf
[8] Código do IMT, artigos 2.º, 4.º, 12.º e 17.º (incidência, sujeitos passivos, valor tributável e taxas). https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt2.aspx
[9] Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1999-34448575
[10] Código do Imposto do Selo, artigo 60.º (comunicação dos contratos de arrendamento). https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/codigo-do-imposto-do-selo-indice.aspx
[11] Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho, da Autoridade Tributária (inversão do sujeito passivo). https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio-Circulado-25117-2026.pdf
[12] Cuatrecasas, análise da verba 2.42.1 e da inversão do sujeito passivo (25 de junho de 2026). https://www.cuatrecasas.com/pt/portugal/art/iva-6-habitacao-at-clarifica-verba-2-42-1-e-inversao-sujeito-passivo-1
[13] Código do IMI, artigo 40.º (tipos de áreas dos prédios edificados). https://informador.pt/legislacao/lexit/codigos/direito-fiscal/codigo-do-imi/capitulo-vi-do-valor-patrimonial-tributario-dos-predios-urbanos/seccao-ii-das-operacoes-de-avaliacao/artigo-40-o-tipos-de-areas-dos-predios-edificados/
[14] APCMC, taxas de IVA aplicáveis às Regiões Autónomas. https://apcmc.pt/legislacao/iva-taxas-aplicaveis-as-regioes-autonomas/
[15] Ofício-Circulado n.º 25045/2024 (taxa reduzida da Madeira, DLR 6/2024/M). https://at.madeira.gov.pt/ficheiros/Oficio_circulado_25045_2024.pdf
[16] Idealista, Parlamento aprova na generalidade, por unanimidade, um projeto de clarificação do IVA a 6% na reabilitação urbana (6 de julho de 2026). Aguarda discussão na especialidade e publicação. https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/07/06/76380-parlamento-aprova-por-unanimidade-iva-a-6-na-reabilitacao-urbana
[17] ECO, o IVA a 6% na habitação está limitado pelo quadro jurídico europeu. https://eco.sapo.pt/2026/03/24/iva-a-6-na-habitacao-esta-limitado-pelo-quadro-juridico-europeu/
[18] ECO, custo fiscal estimado entre 200 e 300 milhões de euros, com a UTAO a apontar valor superior. https://eco.sapo.pt/2026/01/07/medidas-fiscais-para-habitacao-custam-ao-estado-200-a-300-milhoes-de-euros/
[19] Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª (processo e votações). https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=315797
[20] ECO, penalização de 10% para quem compra com IVA a 6% e muda de residência (20 de maio de 2026). https://eco.sapo.pt/2026/05/20/quem-comprar-casa-com-iva-a-6-e-mudar-de-residencia-tem-penalizacao-de-10-em-imt/
[21] Jornal de Negócios, a responsabilidade de cumprir as regras passa para quem compra a casa. https://www.jornaldenegocios.pt/economia/habitacao/detalhe/iva-a-6-na-construcao-responsabilidade-em-cumprir-as-regras-passa-para-quem-compra-a-casa
Este conteúdo tem natureza informativa e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A legislação referida pode ser alterada. Confirme sempre a sua situação concreta com um contabilista certificado ou advogado. Frente Christie’s International Real Estate.
