Existe uma confusão generalizada entre as duas verbas que o Decreto-Lei n.º 97/2026
aditou à Lista I do Código do IVA. Não são a mesma coisa, não cobrem o mesmo, e
não entram em vigor na mesma data. Esta página separa-as.
A verba 2.42.1 já cobre o arrendamento
Ao contrário do que muitos resumos sugerem, a verba 2.42.1 não é a verba da venda. Cobre as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou de imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional.[1][2] Quem constrói para arrendar entra por esta porta, não pela verba 2.42.2.
As condições da modalidade de arrendamento
A alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º impõe cinco condições cumulativas.[1]
- O arrendamento é isento de IVA nos termos do artigo 9.º do Código do IVA.[3]
- Os contratos de arrendamento são comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.[4]
- O primeiro contrato de arrendamento habitacional entra em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização.[5]
- O imóvel é objeto de contratos de arrendamento habitacional em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após aquela documentação.
- Não é convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior ao limite de renda.
A quarta condição é a mais exigente e a mais esquecida. Não basta arrendar. É preciso manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Se falhar, o sujeito passivo tem de regularizar o imposto em falta.[1]
O limite de renda
O limite da renda mensal moderada é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, o que corresponde a 2.300 euros por mês.[1] É um valor indexado, não um número fixo, e pode ser atualizado por portaria segundo o fator do artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano.[1] No arrendamento, considera-se o valor anual
dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.[1]
Então o que é a verba 2.42.2
A verba 2.42.2 aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos, ou frações autónomas de prédios urbanos, para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, abrangidos pelo regime dos contratos de investimento para arrendamento, o regime CIA, aprovado em anexo ao próprio Decreto-Lei n.º 97/2026.[1]
