Comprar casa com IVA a 6%: o que muda para quem compra
Se está a comprar casa nova em Portugal, a primeira coisa a perceber sobre o IVA a
6% é que essa taxa não incide sobre a sua compra. Incide sobre a obra que o
promotor contratou. A segunda é que, ainda assim, o regime cria obrigações para
si.
Não paga IVA na compra da casa
A transmissão de bens imóveis está isenta de IVA, nos termos do n.º 30 do artigo 9.º do Código do IVA.[1] Quando compra uma casa a um promotor não paga IVA sobre
o preço. Paga IMT e Imposto do Selo. O Decreto-Lei n.º 97/2026 reduziu de 23%
para 6% o IVA que o promotor suporta sobre a empreitada de construção, nas
condições da verba 2.42.1.[2][3]
O que a lei exige de si
Para que a empreitada beneficie da taxa reduzida na modalidade de venda, o artigo 10.º do diploma exige, cumulativamente, que o imóvel lhe seja vendido para habitação própria e permanente, que na aquisição se apliquem as taxas de IMT das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, que a venda ocorra em 24 meses a contar da documentação de início de utilização, e que o título aquisitivo mencione expressamente a
aplicação da verba 2.42.1.[3][4]
Verifique a menção à verba 2.42.1 na escritura. É uma condição legal expressa, e é o documento que mais tarde prova o enquadramento.[3]
O agravamento de 10% no IMT
Este é o ponto que muitos compradores desconhecem. A afetação do imóvel a habitação própria e permanente não é condição de aplicação da taxa reduzida ao promotor. A sua falta não obriga o promotor a regularizar o IVA. Recai, sim, sobre o comprador.[3][5]
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição, comprovada pelo domicílio fiscal, ou se deixar de ser destinado exclusivamente a habitação própria e permanente nos 12 meses
posteriores à afetação, aplica-se um agravamento do IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável determinado nos termos do artigo 12.º do Código do IMT. Há exceção quando a
não afetação resulte de circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 26 do artigo 10.º do Código do IRS.[3][7]
Dito de forma simples: tem seis meses para lá morar, e tem de continuar a morar durante os 12 meses seguintes. O agravamento incide sobre o valor tributável do imóvel para efeitos de IMT, que é o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário.[8]
