Construir casa própria: sem IVA a 6%, mas com restituição | Porta da Frente Christie’s International Real Estate | Porta da Frente Christie's International Real Estate
Porta da Frente Christie’s International Real Estate - 22/07/2026, 10:51:21
Construir casa própria: sem IVA a 6%, mas com restituição | Porta da Frente Christie’s International Real Estate
Construir a casa própria: sem IVA a 6%, mas com direito a restituição
Muitos particulares leram nos jornais que passa a haver IVA a 6% na construção de habitação e concluíram que podem construir a sua casa com essa taxa. Não é bem assim. A empreitada é faturada à taxa normal, mas o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou, no seu anexo ii, um regime que permite ao particular pedir à Autoridade Tributária a restituição da diferença para a taxa reduzida. Esta página explica as duas coisas: porque não há 6% na fatura, e como funciona a restituição.[1]
A autoconstrução não beneficia da verba 2.42.1
A verba 2.42.1 aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional.[1][2] Quem constrói a sua casa num terreno que já é seu não vende nem arrenda. Não cabe em nenhuma das duas portas de entrada do regime.
A conclusão não resulta de um silêncio da lei. Resulta das condições que a lei impõe. Na modalidade de venda, o artigo 10.º exige que o imóvel seja vendido, que na aquisição se apliquem as taxas de IMT do artigo 17.º do respetivo Código, e que a aplicação da verba seja expressamente mencionada no título aquisitivo.[1] Quem já é dono do terreno não tem venda, não tem aquisição sujeita a IMT e não tem título aquisitivo. Nenhuma das três condições pode ser cumprida.
Todos os exemplos práticos do Ofício-Circulado n.º25116/2026 têm um promotor imobiliário como dono da obra, que depois vende ou arrenda. O particular aparece apenas a jusante, como comprador.[2]
Então que taxa vem na fatura do empreiteiro
A taxa normal. Como o adquirente do serviço não é sujeito passivo de IVA, não há inversão do sujeito passivo: cabe ao prestador liquidar o imposto devido na fatura.[3] O empreiteiro liquida 23% no Continente, 22% na Madeira e 16% nos Açores. É sobre este IVA suportado à taxa normal que incide, depois, o pedido de restituição.
O regime de restituição parcial do anexo ii
Aqui está a resposta à pergunta que traz o leitor a esta página: estou a construir a minha casa, a que é que tenho direito? O Decreto-Lei n.º 97/2026 aprovou, no anexo ii, um regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente. Na prática: o empreiteiro fatura à taxa normal, o particular suporta esse IVA e, cumpridas as condições, pede à Autoridade Tributária a devolução da diferença para a taxa reduzida.[1]
Quem pode pedir
Podem beneficiar as pessoas singulares que contratem empreitadas de construção fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032, nos termos dos artigos 1.º e 2.º do anexo ii.[1] É, por outras palavras, o regime pensado para quem constrói a própria casa, e não para um promotor.
Quanto é restituído
O montante restituído corresponde à diferença entre o IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida sobre as despesas elegíveis, nos termos do n.º 1 do artigo 6.º do anexo ii.[1] Ou seja, devolve-se o diferencial entre os 23% e os 6% no Continente, na parte elegível.
A armadilha dos materiais. Só é elegível o IVA suportado nas empreitadas de construção à taxa normal, em faturas emitidas nos termos legais e cujos elementos tenham sido comunicados nos termos do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 198/2012, de 24 de agosto.[1] Não é elegível a mera aquisição de materiais incorporados na construção. Se comprar diretamente os materiais, o IVA desses materiais fica de fora da restituição. Contrate o fornecimento dentro da empreitada.
O teto de valor
O regime aplica-se às empreitadas de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente cujo valor patrimonial inscrito na matriz, ou o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção excluindo o IVA se superior, não exceda os limites dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do decreto, os mesmos 660.982 euros de 2026, atualizáveis por portaria.[1] Nos custos de construção incluem-se os bens móveis, equipamentos ou partes acessórias ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, e os serviços que contribuam para a sua valorização. Se o terreno foi adquirido a título gratuito, usa-se o valor considerado para efeitos de imposto do selo. É o mesmo teto da página sobre o limite de preço.
A afetação a habitação própria e permanente
O imóvel tem de ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, comprovada pelo domicílio fiscal, e essa afetação tem de manter-se por um período mínimo de 12 meses, salvo circunstâncias excecionais nos termos do n.º 26 do artigo 10.º do Código do IRS.[1][4][5] Aplica-se ainda, com as necessárias adaptações, o regime do artigo 10.º do decreto.
Como se pede a restituição, passo a passo
Etapa
O que a lei exige
O que a lei exige
Pedido exclusivamente por transmissão eletrónica de dados à Autoridade Tributária, no prazo de 12 meses após a emissão da documentação de início de utilização.[1]
Documentos a juntar
Identificação do imóvel; identificação de todos os comproprietários e respetivas quotas-partes; contrato ou contratos de empreitada; título de utilização (RJUE); comprovativo do valor do terreno; faturas da totalidade dos custos de construção.[1]
Conservação
Guardar os documentos de suporte durante cinco anos, sem prejuízo de outros prazos fiscais.[1]
Prazo de pagamento
A Autoridade Tributária restitui no prazo máximo de 150 dias a contar da receção do pedido devidamente instruído[1]
Forma de pagamento
Por transferência bancária para o IBAN registado na base de dados da Autoridade Tributária.[1]
Se qualquer das condições não se verificar, ou deixar de se verificar, a Autoridade Tributária pode corrigir o montante restituído no prazo de quatro anos contados do termo do prazo legal para o cumprimento dessas condições, emitindo a liquidação adicional correspondente, nos termos do artigo 7.º do anexo ii.[1]
As datas do regime de restituição
O anexo ii produz efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma, ou seja, 1 de julho de 2026, e aplica-se às empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.[1] Ver a página sobre prazos e datas.
Duas cautelas com as datas. Primeira: os pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só se entregam a partir de 1 de outubro de 2026, contando-se o prazo de 12 meses a partir dessa data.[1] Segunda: a opção conjunta de retroação a 1 de janeiro de 2026, prevista para a verba 2.42.1, não menciona o anexo ii. Não parta do princípio de que a restituição é retroativa por opção.
O que existe para obras de reabilitação
Para quem faz obras na casa onde já vive, e não construção nova, a resposta muda. O Decreto-Lei n.º 97/2026 revogou apenas os Decretos-Leis n.os 68/2019 e 69/2019.[1] Não tocou nas verbas de taxa reduzida que já existiam na Lista I do Código do IVA para obras em habitação, que continuam em vigor.[6]
Verba
O que cobre
Nota importante
2.27
Empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos à habitação.[6]
A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços.[6] Excluem-se trabalhos de limpeza, manutenção de espaços verdes e piscinas.
2.23
Empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas.[6]
Depende de o imóvel se situar numa ARU delimitada nos termos legais. Matéria objeto de projeto de clarificação parlamentar, aprovado apenas na generalidade a 6 de julho de 2026.[7]
Ou seja: construir de raiz a sua casa é faturado à taxa normal, com direito à restituição do anexo ii que vimos acima, mas remodelar a casa onde vive pode ser tributado a 6% ao abrigo da verba 2.27, com a limitação relativa aos materiais. Se o imóvel estiver numa área de reabilitação urbana, verifique também a verba 2.23.
A regra dos 20% de materiais, na prática
Na verba 2.27, a taxa reduzida incide sobre a prestação de serviços. Os materiais incorporados só beneficiam se o seu valor não exceder 20% do valor global da prestação.[6] Numa obra de remodelação com forte componente de materiais, por exemplo cozinhas, loiças e revestimentos de gama alta, é frequente ultrapassar-se esse limiar. Peça ao empreiteiro a decomposição entre mão de obra e materiais antes de assinar.
Documentos a guardar
Contrato de empreitada, com a decomposição entre mão de obra e materiais.
Comprovativo da data de entrada do pedido de licença ou da comunicação prévia.
Todas as faturas do empreiteiro, com a taxa aplicada e a verba invocada visíveis.
Se invocar a verba 2.23, prova de que o imóvel se situa em área de reabilitação urbana delimitada.
Se vai pedir a restituição do anexo ii, o título de utilização, o comprovativo do valor do terreno e as faturas da totalidade dos custos de construção. Guarde tudo durante cinco anos.
Licença de utilização e caderneta predial após a conclusão.
Perguntas frequentes
Sou particular e vou construir a minha casa. Pago 6% de IVA?
Não. A verba 2.42.1 exige venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou arrendamento habitacional, e a autoconstrução não cabe em nenhuma das duas.[1][2] O empreiteiro liquida a taxa normal. Pode, porém, pedir depois à Autoridade Tributária a restituição da diferença para a taxa reduzida, ao abrigo do anexo ii do diploma, se cumprir as respetivas condições.[1]
Como recupero a diferença entre os 23% e os 6%?
Através do pedido de restituição parcial do anexo ii. O pedido faz-se por via eletrónica à Autoridade Tributária, no prazo de 12 meses após a documentação de início de utilização, instruído com o contrato de empreitada, o título de utilização, o comprovativo do valor do terreno e as faturas de todos os custos de construção. A Autoridade Tributária restitui no prazo máximo de 150 dias.[1]
Comprei eu os materiais. Entram na restituição?
Não. Só é elegível o IVA das empreitadas de construção faturadas à taxa normal e comunicadas nos termos legais. A mera aquisição de materiais está expressamente excluída.[1] Compre através do empreiteiro, dentro da empreitada.
E se eu constituir uma sociedade para construir e depois comprar a casa a essa sociedade?
Aí existe uma venda, e o enquadramento muda. Trata-se, porém, de uma operação com implicações fiscais e societárias relevantes. Não avance sem parecer escrito de um contabilista certificado ou advogado.
Vou remodelar a casa onde vivo. Que taxa se aplica?
Pode aplicar-se a taxa de 6% ao abrigo da verba 2.27, sobre a prestação de serviços. Os materiais incorporados só beneficiam se o seu valor não exceder 20% do valor global da prestação.[6]
Tenho de entregar alguma declaração de IVA?
Não. O particular não é sujeito passivo. Não há inversão do sujeito passivo e é o empreiteiro que liquida e entrega o imposto.[3]
Compro eu os azulejos e a cozinha. Beneficio de taxa reduzida?
Não. Os materiais adquiridos autonomamente, fora do contrato de empreitada, seguem o regime geral de tributação.[3]
Chamada para ação
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Fontes
Todas as fontes foram verificadas à data indicada no topo desta página.
Este conteúdo tem natureza informativa e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A legislação referida pode ser alterada. Confirme sempre a sua situação concreta com um contabilista certificado ou advogado. Porta da Frente Christie’s International Real Estate.
