O limite de preço no IVA a 6%: os 660.982 euros de 2026
O IVA a 6% na construção de habitação tem um limite de valor. Acima dele, o imóvel não é elegível e a parte da empreitada que lhe corresponde é tributada à taxa normal. É o critério que mais frações exclui do regime em produto de gama média alta e alta.
O número não está escrito na lei
A alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 não fixa um valor. Remete para o limite superior do 2.º escalão da tabela da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na redação conferida pela Lei n.º 73-A/2025, que aprovou o Orçamento do Estado para 2026.[1] Esse limite corresponde a 660.982 euros em 2026, valor que subiu face aos 648.022 euros da versão inicialmente apresentada.[2][3]
O n.º 3 do artigo 2.º permite que os limites sejam atualizados por
portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da
habitação, de acordo com o fator de atualização do artigo 24.º do Novo Regime
do Arrendamento Urbano.[1] Não trate 660.982 euros como um número permanente. Confirme o valor em vigor no ano da operação.
O mesmo teto vale para o regime de restituição parcial do IVA na autoconstrução. O anexo ii do diploma remete para os n.os 2 e 3 do artigo 2.º, aferindo o valor patrimonial tributário, ou o valor do terreno acrescido dos custos de construção sem IVA se superior, pelos mesmos limites.[1] Ver a página sobre obras em casa própria.
O que entra no cálculo do valor
O artigo 3.º é expresso. Considera-se como valor de aquisição a totalidade do valor pago pelo prédio urbano, prédio misto ou fração autónoma no âmbito da transação, acrescido do valor correspondente aos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que, em qualquer caso,
sejam objeto de negócios jurídicos distintos.[1]
A última expressão é decisiva. Separar a garagem, os acabamentos ou a
cozinha num contrato autónomo não retira esses valores do cálculo. A lei
antecipou essa engenharia e fechou-a expressamente.[1]
Na terminologia do artigo 40.º do Código do IMI, garagens, parqueamentos e arrecadações são áreas brutas dependentes da fração.[4] O diploma não as enumera. Enuncia um critério, o da ligação material com carácter de permanência, dentro do qual
