Existe uma confusão generalizada entre as duas verbas que o Decreto-Lei n.º 97/2026
aditou à Lista I do Código do IVA. Não são a mesma coisa, não cobrem o mesmo, e
não entram em vigor na mesma data. Esta página separa-as.
A verba 2.42.1 já cobre o arrendamento
Ao contrário do que muitos resumos sugerem, a verba 2.42.1 não é a verba da venda. Cobre as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou de imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional.[1][2] Quem constrói para arrendar entra por esta porta, não pela verba 2.42.2.
As condições da modalidade de arrendamento
A alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º impõe cinco condições cumulativas.[1]
- O arrendamento é isento de IVA nos termos do artigo 9.º do Código do IVA.[3]
- Os contratos de arrendamento são comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.[4]
- O primeiro contrato de arrendamento habitacional entra em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização.[5]
- O imóvel é objeto de contratos de arrendamento habitacional em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após aquela documentação.
- Não é convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior ao limite de renda.
A quarta condição é a mais exigente e a mais esquecida. Não basta arrendar. É preciso manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Se falhar, o sujeito passivo tem de regularizar o imposto em falta.[1]
O limite de renda
O limite da renda mensal moderada é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, o que corresponde a 2.300 euros por mês.[1] É um valor indexado, não um número fixo, e pode ser atualizado por portaria segundo o fator do artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano.[1] No arrendamento, considera-se o valor anual
dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.[1]
Então o que é a verba 2.42.2
A verba 2.42.2 aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos, ou frações autónomas de prédios urbanos, para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, abrangidos pelo regime dos contratos de investimento para arrendamento, o regime CIA, aprovado em anexo ao próprio Decreto-Lei n.º 97/2026.[1]
A verba 2.42.2 não é a verba da habitação acessível em geral. É a verba do regime CIA, um regime de contratos de investimento que garante um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou a arrendamento para ubarrendamento habitacional.[1]
O regime CIA produz efeitos a 1 de setembro de 2026, e não a 1 de julho, data em que produz efeitos a verba 2.42.1.[1] Na mesma data entra em vigor o novo regime de apoio ao arrendamento acessível, que tem por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado em cada concelho, e são revogados os Decretos-Leis n.os 68/2019 e 69/2019.[1] O arrendamento acessível é matéria distinta da verba 2.42.2.
Por que o efeito económico é maior no arrendamento
O arrendamento de imóveis para habitação está, em regra, isento de IVA nos termos do artigo 9.º do Código do IVA.[3] O proprietário que arrenda habitação não liquida IVA nas rendas e, correspondentemente, não deduz o IVA suportado a montante.
Sem direito à dedução, cada ponto percentual de IVA na empreitada é custo definitivo. A descida de 23% para 6% reduz o custo total do investimento de forma estrutural, não apenas de tesouraria. É neste segmento que o regime tem maior impacto económico real.
Articulação com o quadro europeu
A Diretiva IVA da União Europeia só admite taxas reduzidas na habitação no âmbito de políticas sociais. Foi essa moldura que condicionou o desenho do regime português, nomeadamente a existência de limites de preço e de renda.[6] Alterações futuras terão de respeitar o mesmo enquadramento.
Perguntas frequentes
Construo para arrendar. Que verba se aplica?
Em regra a verba 2.42.1, na sua modalidade de arrendamento habitacional exclusivo, cumpridas as cinco condições do artigo 10.º.[1] A verba 2.42.2 aplica-se apenas no âmbito do regime CIA.
A verba 2.42.2 é a verba da habitação acessível?
Não. É a verba dos contratos de investimento para arrendamento, o regime CIA aprovado em anexo ao diploma.[1] O arrendamento acessível é objeto de regime próprio, também aprovado pelo mesmo decreto-lei, mas distinto.
Quando entra em vigor o regime CIA?
A 1 de setembro de 2026, ao contrário da verba 2.42.1, que produz efeitos a 1 de julho de 2026.[1]
O arrendamento passa a ter IVA a 6%?
Não. O arrendamento para habitação continua isento de IVA.[3] Os 6% incidem na empreitada.
O que acontece se arrendar apenas dois anos?
Falha a condição dos 36 meses nos primeiros cinco anos, e o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta nos termos do artigo 11.º.[1]
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Fontes
Todas as fontes foram verificadas à data indicada no topo desta página.
[1] Decreto-Lei n.º 97/2026, texto integral (PDF, Diário da República, 1.ª série n.º 97).
https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf[5] Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro.
https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1999-34448575Este conteúdo tem natureza informativa e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A legislação referida pode ser alterada. Confirme sempre a sua situação concreta com um contabilista certificado ou advogado. Porta da Frente Christie’s International Real Estate.
