IVA a 6% na habitação: perguntas frequentes e glossário
Reunimosas perguntas que nos chegam com mais frequência sobre o IVA a 6% na construção de habitação, e um glossário dos termos que aparecem na legislação e nas
instruções da Autoridade Tributária.
Perguntas frequentes
O que é o IVA a 6% na habitação?
É a aplicação da taxa reduzida de IVA a certas empreitadas de construção e de reabilitação de habitação, criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 através da verba 2.42 da Lista I do Código do IVA.[1][2][3]
Qual é a diferença entre a verba 2.42.1 e a verba 2.42.2?
A 2.42.1 cobre empreitadas de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou exclusivamente ao arrendamento habitacional. A 2.42.2 cobre prédios abrangidos pelo regime dos contratos de investimento para arrendamento, o regime CIA.[2]
Desde quando está em vigor?
A verba 2.42.1 produz efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma, ou seja, 1 de julho de 2026. O regime CIA, e portanto a verba 2.42.2, produz efeitos a 1 de setembro de 2026.[2][4]
Pago 6% de IVA quando compro a casa?
Não. A transmissão de imóveis está isenta de IVA.[5] Os 6% incidem na empreitada contratada pelo dono da obra.
Qual é o limite de preço?
660.982 euros em 2026, por remissão para o limite superior do 2.º escalão do artigo 17.º do Código do IMT. É atualizável por portaria.[2][6]
As garagens contam para o limite?
Sim. Contam as partes acessórias ligadas materialmente ao imóvel com carácter de permanência, e os serviços de valorização, ainda que objeto de negócios jurídicos distintos.[2][7]
Qual é o limite de renda?
2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, o que corresponde a 2.300 euros mensais.[2]
Quando é que a obra tem de estar licenciada?
A iniciativa procedimental tem de começar entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.[2]
Até quando dura o benefício?
A verba 2.42.1 cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.[2]
Estou a construir a minha casa. Tenho direito ao IVA a 6%?
Não ao abrigo da verba 2.42.1, que exige venda ou arrendamento.[2][8] O empreiteiro fatura à taxa normal, mas pode depois pedir a restituição parcial da diferença para a taxa reduzida, ao abrigo do anexo ii do diploma.[2] Obras de remodelação da casa onde vive podem beneficiar da verba 2.27.[3]
Como funciona a restituição do IVA na construção da casa própria?
O anexo ii do Decreto-Lei n.º 97/2026 permite às pessoas singulares que constroem para habitação própria e permanente pedir à Autoridade Tributária a devolução da diferença entre o IVA suportado à taxa normal e o que resultaria da taxa reduzida. O pedido é eletrónico, no prazo de 12 meses após a documentação de início de utilização, e a Autoridade Tributária restitui no prazo máximo de 150 dias.[2]
As subempreitadas são a 6%?
A inversão específica da verba 2.42 não se estende às subempreitadas.[9] A
leitura dominante é que não beneficiam da taxa reduzida, mas os ofícios-circulados não o afirmam expressamente.[10]
O que é a inversão do sujeito passivo?
É a regra pela qual, nos serviços de construção civil, o IVA é liquidado pelo adquirente e não pelo prestador. Não há inversão quando o adquirente não é sujeito passivo de IVA.[9]
E o projeto de arquitetura?
Os serviços que não se subsumam no conceito estrito de obra de construção ou reabilitação estão excluídos do âmbito.[9] A fiscalização contratada dentro de um contrato global de empreitada é absorvida no regime da empreitada.[9]
Como se reparte a empreitada num edifício com frações não elegíveis?
Por áreas, com referência à área bruta de construção e à área excedente à de implantação, o campo A do artigo 40.º do Código do IMI.[2][7][8]
Que taxas se aplicam na Madeira e nos Açores?
Na Madeira, 22% de taxa normal e 4% de taxa reduzida. Nos Açores, 16% e 4%.[11][12]
O que acontece se eu comprar e depois não for morar para lá?
Aplica-se um agravamento do IMT de 10% sobre o valor tributável do imóvel, salvo circunstâncias excecionais.[2][13]
O promotor é obrigado a baixar o preço da casa?
Não. A lei reduz o custo do IVA na empreitada, não regula o preço de venda.
A reabilitação urbana está abrangida?
A verba 2.42.1 abrange reabilitação nas condições do diploma.[2] Existem verbas próprias para reabilitação, nomeadamente a 2.23 e a 2.27, que o diploma não revogou.[3][14] Um projeto de clarificação da verba 2.23 foi aprovado apenas na generalidade a 6 de julho de 2026.[15]
Quanto custa esta medida ao Estado?
O Governo estimou entre 200 e 300 milhões de euros por ano. A Unidade Técnica de Apoio Orçamental apontou para valor superior.[16]
Onde encontro o texto oficial?
No Diário da República, Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e nos ofícios-circulados n.º 25116/2026 e n.º 25117/2026 da Autoridade Tributária.[1][2][8][9]
Glossário
Agravamento do IMT
Acréscimo de 10% sobre o valor tributável do imóvel, aplicável ao comprador que não afete o imóvel a habitação própria e permanente nos prazos legais.[2][13]
Autoliquidação
O mesmo que inversão do sujeito passivo. O adquirente liquida o IVA em vez do prestador.[9]
Auto de medição
Documento que certifica os trabalhos executados num período e que serve de base à faturação da empreitada.
Campo A
Soma da área bruta de construção e da área excedente à de implantação, nos termos do artigo 40.º do Código do IMI. É a chave de repartição da empreitada.[7][8]
Cedência de posição contratual
Transmissão da posição de promitente-comprador para terceiro antes da escritura. Pode desencadear IMT e tem enquadramento próprio em IVA.[17][18][19]
CIA, contratos de investimento para arrendamento
Regime aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, com benefícios fiscais por um período até 25 anos ao investimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional. É o âmbito da verba 2.42.2 e produz efeitos a 1 de setembro de 2026.[2]
Empreitada
Contrato pelo qual uma das partes se obriga a realizar uma obra mediante um preço. É o objeto da verba 2.42.[3]
Habitação própria e permanente
Afetação do imóvel a residência habitual do adquirente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal.[2]
IMT
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, devido na compra.[17][20]
Iniciativa procedimental
Apresentação do pedido de licenciamento, da comunicação prévia, do parecer prévio ou da informação sobre o início dos trabalhos. A sua data determina a elegibilidade.[2][21]
Partes acessórias
Bens móveis, equipamentos ou partes que ficam ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência. Contam para o limite de preço.[2][7]
Regularização a favor do Estado
Obrigação de o sujeito passivo regularizar o imposto em falta quando deixa de se verificar qualquer das condições da verba 2.42.1, nos termos do artigo 11.º do diploma.[2]
Subempreitada
Contrato entre o empreiteiro e um terceiro para execução de parte da obra. A inversão específica da verba 2.42 não lhe é extensível.[9]
Sujeito passivo
Pessoa singular ou coletiva com obrigações de IVA. Um particular não é sujeito passivo, e por isso não há inversão nas obras que contrata.[9]
Verba 2.42.1
Verba da Lista I do Código do IVA que aplica a taxa reduzida às empreitadas de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional.[2][8]
Verba 2.42.2
Verba aplicável a prédios urbanos para arrendamento habitacional abrangidos pelo regime CIA.[2]
Verba 2.27
Verba preexistente da Lista I, aplicável a empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos à habitação. Não abrange os materiais incorporados, salvo se o seu valor não exceder 20% do valor global da prestação.[3]
VPT
Valor Patrimonial Tributário, determinado pela avaliação fiscal do imóvel.[7]
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Fontes
Todas as fontes foram verificadas à data indicada no topo desta página.
[2] Decreto-Lei n.º 97/2026, texto integral (PDF, Diário da República, 1.ª série n.º 97).
https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf[4] Ordem dos Contabilistas Certificados, resumo técnico do Pacote Habitação (PDF).
https://www.occ.pt/sites/default/files/public/2026-05/HABITACAO_22maioa.pdf[12] Ofício-Circulado n.º 25045/2024 (taxa reduzida da Madeira, DLR 6/2024/M).
https://at.madeira.gov.pt/ficheiros/Oficio_circulado_25045_2024.pdf[14] Doutor Finanças, taxa reduzida de IVA na construção civil e escalões de IMT para 2026.
https://www.doutorfinancas.pt/impostos/taxa-reduzida-de-iva-na-construcao-civil/[15] Idealista, Parlamento aprova na generalidade, por unanimidade, um projeto de clarificação do IVA a 6% na reabilitação urbana (6 de julho de 2026). Aguarda discussão na especialidade e publicação.
https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/07/06/76380-parlamento-aprova-por-unanimidade-iva-a-6-na-reabilitacao-urbana[17] Código do IMT, artigos 2.º, 4.º, 12.º e 17.º (incidência, sujeitos passivos, valor tributável e taxas).
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt2.aspx[19] Ordem dos Contabilistas Certificados, IVA na cedência da posição contratual.
https://www.occ.pt/pt-pt/noticias/iva-cedencia-da-posicao-contratual-0[20] Ofício-Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro (tabelas práticas do IMT para 2026).
https://at.madeira.gov.pt/ficheiros/Oficio_circulado_40129_2026.pdf[21] Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro.
https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1999-34448575Este conteúdo tem natureza informativa e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A legislação referida pode ser alterada. Confirme sempre a sua situação concreta com um contabilista certificado ou advogado. Porta da Frente Christie’s International Real Estate.
