Comprar casa com IVA a 6%: o que muda para quem compra
Se está a comprar casa nova em Portugal, a primeira coisa a perceber sobre o IVA a
6% é que essa taxa não incide sobre a sua compra. Incide sobre a obra que o
promotor contratou. A segunda é que, ainda assim, o regime cria obrigações para
si.
Não paga IVA na compra da casa
A transmissão de bens imóveis está isenta de IVA, nos
termos do n.º 30 do artigo 9.º do Código do IVA.[1] Quando compra uma casa a um promotor não paga IVA sobre
o preço. Paga IMT e Imposto do Selo. O Decreto-Lei n.º 97/2026 reduziu de 23%
para 6% o IVA que o promotor suporta sobre a empreitada de construção, nas
condições da verba 2.42.1.[2][3]
O que a lei exige de si
Para que a empreitada beneficie da taxa reduzida na
modalidade de venda, o artigo 10.º do diploma exige, cumulativamente, que o
imóvel lhe seja vendido para habitação própria e permanente, que na aquisição
se apliquem as taxas de IMT das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do
Código do IMT, que a venda ocorra em 24 meses a contar da documentação de
início de utilização, e que o título aquisitivo mencione expressamente a
aplicação da verba 2.42.1.[3][4]
Verifique a menção à verba 2.42.1 na escritura. É uma condição legal
expressa, e é o documento que mais tarde prova o enquadramento.[3]
O agravamento de 10% no IMT
Este é o ponto que muitos compradores desconhecem. A
afetação do imóvel a habitação própria e permanente não é condição de aplicação
da taxa reduzida ao promotor. A sua falta não obriga o promotor a regularizar o
IVA. Recai, sim, sobre o comprador.[3][5]
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, se o
imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a
contar da aquisição, comprovada pelo domicílio fiscal, ou se deixar de ser
destinado exclusivamente a habitação própria e permanente nos 12 meses
posteriores à afetação, aplica-se um agravamento do IMT correspondente a 10%
sobre o valor tributável determinado nos termos do artigo 12.º do Código do
IMT. Há exceção quando a
não afetação resulte de circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 26 do
artigo 10.º do Código do IRS.[3][7]
Dito de forma simples: tem seis meses para lá morar, e
tem de continuar a morar durante os 12 meses seguintes. O agravamento incide
sobre o valor tributável do imóvel para efeitos de IMT, que é o maior entre o
preço e o valor patrimonial tributário.[8]
Os impostos que continua a pagar
IMT | Maior valor entre preço e VPT | Taxas progressivas, tabelas de 2026.[9][10] |
|---|
Imposto do Selo | 0,8% sobre o mesmo valor | Verba 1.1 da Tabela Geral[11] |
Imposto do Selo sobre o crédito | Sobre o capital financiado | Verba 17.1, se houver financiamento.[11] |
IMI | Anual, sobre o VPT | A partir do ano seguinte à aquisição.[10] |
Se tem menos de 35 anos e compra a primeira habitação
própria e permanente, verifique a isenção de IMT e de Imposto do Selo do
Decreto-Lei n.º 48-A/2024.[12]
Confirme com um contabilista certificado como essa isenção se articula com a
exigência, na verba 2.42.1, de que se apliquem as taxas do artigo 17.º do
Código do IMT.[3]
Se não é residente fiscal em Portugal
O mesmo diploma alterou o artigo 17.º do Código do IMT.
Passa a aplicar-se uma taxa de IMT de 7,5% na aquisição de prédio urbano, ou
fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação, sempre que o adquirente
seja não residente, não se aplicando qualquer isenção ou redução.[3][13] Há exceções: se o adquirente já for
considerado residente fiscal em Portugal, se se tornar residente no prazo de
dois anos contados da aquisição, ou se o imóvel for destinado a arrendamento
habitacional dentro dos limites de renda.[3] Não é um agravamento somado às taxas normais. É uma taxa
fixa que as substitui.
O que perguntar ao promotor antes de assinar
1. A iniciativa procedimental da operação urbanística ocorreu entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029?[3]
2. O preço desta fração, incluindo garagem, arrecadação e extras, fica abaixo do limite em vigor?[3]
3. O título aquisitivo vai mencionar expressamente a aplicação da verba 2.42.1?[3]
4. A venda ocorre dentro dos 24 meses a contar da documentação de início de utilização?[3]
5. Que compromissos assumo quanto ao destino do imóvel, e durante quanto tempo?[3][5]
Cuidado com a cedência de posição contratual
Se comprou em planta e pondera ceder a sua posição no
contrato-promessa antes da escritura, saiba que essa cedência pode desencadear
IMT nesse momento, ao abrigo do n.º 3 do artigo 2.º do Código do IMT,
entendimento confirmado em decisão arbitral do CAAD.[8][14][15][16] A cedência tem também tratamento próprio em
sede de IVA.[17][18]
Pode ainda gerar mais-valias tributáveis em IRS.[7]
Perguntas frequentes
Vou pagar 6% de IVA sobre o preço da minha casa?
Não. A compra de casa está isenta de IVA.[1] Os 6% incidem sobre a empreitada de
construção contratada pelo promotor.
Se comprar uma casa construída com IVA a 6% e a arrendar, o que acontece?
Se não afetar o imóvel a habitação própria e permanente
em seis meses, ou deixar de o fazer nos 12 meses seguintes, aplica-se um
agravamento do IMT de 10% sobre o valor tributável do imóvel, salvo
circunstâncias excecionais.[3][6]
O promotor perde a taxa reduzida se eu não for morar para lá?
Não. A afetação a habitação própria e permanente pelo
adquirente não integra as condições de aplicação da taxa reduzida. A
consequência recai sobre o comprador, sob a forma de agravamento do IMT.[3][5]
A casa custa 700.000 euros. Beneficia do regime?
Não. O limite de preço em 2026 é de 660.982 euros,
contando as partes acessórias e os serviços que valorizem o imóvel, ainda que
objeto de contratos distintos.[3]
O promotor é obrigado a baixar o preço?
Não. A lei reduz o custo do IVA na empreitada. A formação
do preço de venda é livre.
Chamada para ação
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Fontes
Todas as fontes foram verificadas à data indicada no topo desta página.
[3] Decreto-Lei n.º 97/2026, texto integral (PDF, Diário da República, 1.ª série n.º 97).
https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf[4] Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de
dezembro.
https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1999-34448575[8] Código do IMT, artigos 2.º, 4.º, 12.º e 17.º (incidência, sujeitos passivos, valor tributável
e taxas).
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt2.aspx[9] Ofício-Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro (tabelas práticas do IMT para 2026).
https://at.madeira.gov.pt/ficheiros/Oficio_circulado_40129_2026.pdf[13] IMT de 7,5% para não residentes, regime e exceções.
https://imtcalc.pt/pt/nao-residentes[17] Ordem dos Contabilistas Certificados, IVA na cedência da posição contratual.
https://www.occ.pt/pt-pt/noticias/iva-cedencia-da-posicao-contratual-0[18] Fichas doutrinárias IVE 12151, IVE 13145 e IVE 1658 (cedência da posição contratual).
http://taxfile.pt/file_bank/news5217_30_1.pdfEste conteúdo tem natureza informativa e não
constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A legislação referida pode ser
alterada. Confirme sempre a sua situação concreta com um contabilista
certificado ou advogado. Porta da Frente Christie’s International Real Estate.
