O limite de preço no IVA a 6%: os 660.982 euros de 2026
O IVA a 6% na construção de habitação tem um limite de valor. Acima dele, o imóvel não é elegível e a parte da empreitada que lhe corresponde é tributada à taxa normal. É o critério que mais frações exclui do regime em produto de gama média alta e alta.
O número não está escrito na lei
A alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 não fixa um valor. Remete para o limite superior do 2.º escalão da tabela da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na redação conferida pela Lei n.º 73-A/2025, que aprovou o Orçamento do Estado para 2026.[1] Esse limite corresponde a 660.982 euros em 2026, valor que subiu face aos 648.022 euros da versão inicialmente apresentada.[2][3]
O n.º 3 do artigo 2.º permite que os limites sejam atualizados por
portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da
habitação, de acordo com o fator de atualização do artigo 24.º do Novo Regime
do Arrendamento Urbano.[1] Não trate 660.982 euros como um número permanente. Confirme o valor em vigor no ano da operação.
O mesmo teto vale para o regime de restituição parcial do IVA na autoconstrução. O anexo ii do diploma remete para os n.os 2 e 3 do artigo 2.º, aferindo o valor patrimonial tributário, ou o valor do terreno acrescido dos custos de construção sem IVA se superior, pelos mesmos limites.[1] Ver a página sobre obras em casa própria.
O que entra no cálculo do valor
O artigo 3.º é expresso. Considera-se como valor de aquisição a totalidade do valor pago pelo prédio urbano, prédio misto ou fração autónoma no âmbito da transação, acrescido do valor correspondente aos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que, em qualquer caso,
sejam objeto de negócios jurídicos distintos.[1]
A última expressão é decisiva. Separar a garagem, os acabamentos ou a
cozinha num contrato autónomo não retira esses valores do cálculo. A lei
antecipou essa engenharia e fechou-a expressamente.[1]
Na terminologia do artigo 40.º do Código do IMI, garagens, parqueamentos e arrecadações são áreas brutas dependentes da fração.[4] O diploma não as enumera. Enuncia um critério, o da ligação material com carácter de permanência, dentro do qual
estas se enquadram naturalmente.
Em compropriedade ou comunhão, e havendo vários arrendatários, o limite é aferido pela totalidade do valor, não pela quota de cada um.[1]
Exemplo ilustrativo
Empreendimento hipotético de seis frações. Valores indicativos, apenas para demonstrar o mecanismo, com o limite de 2026.
Fração | Habitação | Partes acessórias e extras | Total | Elegível |
|---|
A | 480.000 € | 20.000 € | 500.000 € | Sim |
B | 610.000 € | 30.000 € | 640.000 € | Sim |
C | 645.000 € | 25.000 € | 670.000 € | Não |
D | 655.000 € | |
Quatro frações elegíveis em seis. A empreitada é repartida por áreas entre a parte elegível, tributada a 6%, e a parte não elegível, tributada a 23%.[1][5] A poupança efetiva é muito inferior aos 17 pontos percentuais que a leitura superficial sugere.
O limite da renda, para a modalidade de arrendamento
Na modalidade de arrendamento habitacional, o limite não é de preço mas de renda: 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, ou seja, 2.300 euros por mês.[1] Também este limite é indexado e atualizável por portaria. No arrendamento, considera-se o valor anual dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.[1]
Erros comuns
- Aferir o limite pelo valor da empreitada em vez do valor do imóvel.
- Excluir a garagem, a arrecadação ou os extras de valorização do cálculo.[1]
- Aferir pelo valor médio das frações e não fração a fração.[5]
- Separar acabamentos num contrato autónomo julgando que saem do cálculo.[1]
- Tratar 660.982 euros como um valor permanente. É atualizável por portaria.[1]
Implicações comerciais
O limite cria um efeito de fronteira. Uma fração posicionada em 665.000 euros perde a elegibilidade da empreitada correspondente. Uma fração em 655.000 euros mantém. Vale a pena testar a sensibilidade do plano de vendas a este limite antes de fixar a tabela de
preços, sobretudo quando o produto se concentra na fronteira.
Perguntas frequentes
O limite é sobre o preço de venda ou sobre o valor patrimonial tributário?
Sobre o valor de aquisição, isto é, a totalidade do valor pago, acrescido de partes acessórias e de serviços de valorização, ainda que objeto de negócios jurídicos distintos.[1]
Se vender a garagem separadamente, o limite baixa?
Não. A lei manda somar as partes acessórias ligadas materialmente ao imóvel com carácter de permanência, ainda que sejam objeto de negócios jurídicos distintos.[1][4]
Uma fração acima do limite contamina todo o empreendimento?
Não. A empreitada é repartida por áreas entre frações elegíveis e não elegíveis.[1][5]
O limite é atualizado todos os anos?
Pode ser atualizado por portaria, segundo o fator do artigo 24.º do NRAU. O valor de 660.982 euros é o de 2026.[1][2]
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Fontes
Todas as fontes foram verificadas à data indicada no topo desta página.
[1] Decreto-Lei n.º 97/2026, texto integral (PDF, Diário da República, 1.ª série n.º 97).
https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf[3] Ordem dos Contabilistas Certificados, resumo técnico do Pacote Habitação (PDF).
https://www.occ.pt/sites/default/files/public/2026-05/HABITACAO_22maioa.pdfEste conteúdo tem natureza informativa e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A legislação referida pode ser alterada. Confirme sempre a sua situação concreta
com um contabilista certificado ou advogado. Porta da Frente Christie’s International Real Estate.
